ADALBERTO GUEVARA MONTEMAYOR
La llegada del “coronavirus” a México y en especial a Tamaulipas, ha desatado un sinnúmero de preguntas que pocas veces encuentran respuestas confiables. Cada vez es más frecuente escuchar el muy irritable “depende”.
En el caso de los arrendamientos de inmuebles destinados al comercio, muchos están viendo cómo le van a hacer. Los arrendadores quieren el pago de sus rentas y los arrendatarios saben que por las medidas de contingencia, especialmente la de no salir de casa, hay una baja afluencia de clientes y las pocas ventas que se reciban son para los sueldos y para sobrevivir. Pero hay otros en peores condiciones: la autoridad ya les ordenó cerrar.
¿Qué hacer ante el cierre?
La primera opción que dueño y “rentero” deben tomar, es la negociación. Prórrogas, reducciones, terminaciones amigables, son algunas de las elecciones que se pueden hacer.
Pero qué pasa si no hay un acuerdo entre las partes. ¿Qué camino señala la legislación tamaulipeca?
El artículo 1743 del Código Civil local dice que si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso del bien arrendado, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.
En pocas palabras, el arrendatario goza de protección legal cuando por causas ajenas a él se le impide el uso del bien y por ello no tiene la obligación contractual de pagar la renta, y ésta se reactiva cuando puede de nuevo hacer uso del mismo. Si el impedimento subsiste por más de dos meses, puede solicitar la rescisión del contrato.
¿Qué pasa si como consecuencia del COVID19, la autoridad suspende ciertas actividades y ordena el cierre de negocios? ¿Pueden los arrendatarios beneficiarse de esta protección? ¿Hay caso fortuito y fuerza mayor? Estimo que sí, siempre y cuando no se pueda usar el bien totalmente.
La doctrina y algunos precedentes del Poder Judicial de la Federación clasifican el caso fortuito y la fuerza mayor, como: 1.- sucesos de la naturaleza, 2.- hechos del hombre, 3.- actos de la autoridad; el común denominador de estas causas, en el caso del arrendamiento, es que el acontecimiento esté fuera del dominio de la voluntad del arrendatario, que no ha podido prever o que aun previéndolo no ha podido evitar.
En el caso de los cierres ordenados por las autoridades sanitarias, se trata de un acto de autoridad que no se pudo prever y por ende se “activa” la protección del arrendatario. Se debe tener cuidado de algo. El impedimento parcial del uso del bien, implica sólo una reducción en el monto de la renta. Si aun se puede utilizar el bien totalmente, la obligación de pagar persiste.
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